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河北定兴“分布式田园综合体”项目规划及实施方案

项目委托方:上海博纳多智慧旅游有限公司

项目咨询及规划设计:澎博财经有限公司_澳门金沙官方app_金沙手机投注网站_金沙最新赌场

首席专家:江濡山

核心理念: 把脉国家、区域政策脉络; 推动一二三产业有机融合; 移动互联+客户资源管理。

发展策略:产业发展:消费诉求—消费链—产品结构;投资模式:村民入股+市场驱动+政府扶持; 核心产业:景观农业+休闲娱乐+城乡养老。



项目现状分析

有三个明显“缺陷”: 1、与国家产业政策错位;2、已经做成“夹生饭”;3、对市场趋势预判不明朗。

有两个“痛点”需要破解:1、发展定位:改变原有房地产思维及思路;2、尽快进入河北省领导视野:有吨位才有地位。

有三个优势:1、已经“钳制住”核心地段土地;2、顺势:深化京津冀协同发展大趋势(雄安新区)3、空间商业环境极佳。

当务之急三件事:1、精心谋划并策划,确定项目定位;2、启动项目规划设计;3、上下协调,加紧立项。



项目定位的分析

传统的机会减少、经验“失灵”,必须创新发展思路:

传统机会完成积累后---旧有人脉和路径变窄

传统经验逐渐“失灵”后---容易决策失误

谋划新的发展定位:

项目的社会定位?---取决于政策导向

项目的商业定位?---取决于市场导向

总体定位:那个领域?发展到什么程度?

运筹新的发展策略

原有的发展策略:人脉—圈地—房地产—强化人脉;

特点:商业周期短且业态单一,利润大、风险相对较小;

新的发展策略:

     ---有成长潜力的合适地段,策略性圈占土地;

     ---区别土地性质,追求中长期收益;

     一-注重社会效益与经济效益兼容;

     ---一方面,借力国家产业政策立项,“以地养地”;

        另一方面,分类别、分地段,策略性开发。  


什么是分布式田园综合体?

     “分布式田园综合体”的核心理念是:一个独立的村队部分或者全部村民,成立一个合作社,合作社作为村民利益主体,把村民土地集约到一起形成一个相对独立的“使用权资产包”,然后与投资运营主体公司签约合作,纳入到大板块的田园综合体。合作社的产出和服务,直接对接到投运主体公司的物流销售链条和休闲服务业消费链,政府以不同的支持方式,分别支持投运主体公司和农民合作社。这一模式的最大好处:

       一是农民直接受益且收入有保障;

       二是政府的政策及资金支持很容易落地生根,不会打水漂;

       三是保障了土地资源的合理配置。


      定兴县地处京津冀腹地,又位于雄安新区北部地带,紧邻首都上海,是上海的菜篮子基地之一。由投资运营主体公司,与省市县领导充分交流沟通后,立即启动项目全案策划和规划,立项国内第一家“分布式田园综合体项目”。同步与相关村队合作社签约。


      在中央力推深化京津冀协同发展、实施振兴乡村战略的大背景下,在京津冀腹地打造全国首个分布式田园综合体 ,具有特别示范效应。



综合商业分析

空间商业环境分析:A3级。

    主业产品市场空间及物流条件优越;

    多元业态消费规模潜力巨大。


综合定位:京津冀现代休闲农业主题公园(都市农业综合体、分布式田园综合体)

消费链及产品结构:以保定市及周边居民为核心消费区,以京津冀城市人后为消费基础。

消费条件完善:产品品质、价格、便利性、服务等综合感受;消费环境(大环境、小环境;视觉环境、心理环境)。

资源配置结构:土地、资金、人力等等。

商业管控及运营:4级决策及执行机制

发展策略:注重空间商业环境及目标消费群体研究,顺应政策特征,借力而功,稳健推进;

硬 伤:项目已经“夹生”,生产力水平尚不足。



发展布局及功能区划

功能区划:

田园体验区(基本农田):景观种植、采摘休闲、农耕体验、;

户外休闲娱区:4-12岁儿童为主的亲自主体娱乐;

迷你小农场:家庭式田园农耕及度假体验(特色院落+共享农场),房车露营地等基础设施等;

商业配套服务区:包括酒店群(包括民俗等)、绿色商超、特色美食街区,农产品供给及综合商服;

养老社区:分为村民养老区和医养结合的商业养老区;

农产品加工服务区:具有独特IP的特色农产品加工及服务区;

后勤保障服务区:全方面提供后勤保障服务。





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